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【房产纠纷】房屋归属有争议,律师妙招化难题 上海知名律师事务所

[日期:2014-11-19] 来源:海耀律所  作者:缪昌进 [字体: ]

 

【案情简介】

原告朱某与被告李某于1986年结婚并居住315室。该房屋原属公房,为原告婚前于1985年动迁所得,2001年原告用公积金买下产权,并于20016月登记在原告一人名下,取得315室房屋产权。原、被告于2007年协议离婚,在离婚协议中约定:“婚后的共同财产自行分割完毕”。

原告认为:被告在离婚时确认房屋归原告所有,但被告一直强行居住在该房屋内,拒不搬离。诉请法院:(一)315室房屋归原告所有,被告立即迁出该房屋;(二)原告支付被告不高于50%的房屋折价款。被告辩称:315室为婚后所得,属于夫妻共同财产。被告表示其也愿意要房子,并愿意支付原告50%的折价款,如果原告坚持要房屋,则原告应支付被告不低于50%折价款。

【办案结果】

根据原、被告确认的房屋取得时间及产权登记情况,可以认定315房屋系双方婚前由原告取得的动迁安置房,该房屋在婚后被买下产权,因此房屋产权属于原被告的夫妻共同财产。根据法律规定,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割;对共有财产的分割,有协议的,按照协议处理;没有协议的,应当按照等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小。鉴于原被告离婚时所签署的自愿离婚协议中对315室未作约定,故本案对315室应予分割。法院依据315室的市场价值、来源等因素,依法确定房屋归原告所有,原告按照房屋45%的产权的比例支付给被告房屋折价款,被告应当搬离该房屋。所以法院判决如下:

(一)315室房屋所有权归原告所有;

(二)被告在判决生效之日其十日内办理315室;

(三)原告于判决生效之日其十日内按照房屋价值的45%支付被告房屋折价款。

回顾案件的争议焦点在于:对夫妻共有房屋如何确定分割标准?

【海耀拍案】

经过本所周超律师与委托人(原告)沟通,了解到原告诉讼的主要目的是想争到房子,为此,本所律师就如何争取房屋的所有权展开诉讼策略,并通过前期耐心调查发现被告现在已经是B609室的房屋产权人之一。

本案中,我们首先需要明确一下“共同共有”的含义,所谓的“共同共有”是指两个或两个以上的人基于共同关系,共同享有一物的所有权,各个共有人对于共有物,平等地享有占有、使用、收益、处分权益。当前,在我国的社会生活中,共同共有的类型主要有:合伙财产共有、夫妻财产共有、家庭财产共有、共同继承的财产共有等。

其次,是如何处理共有物的分割问题,所谓共有物的分割是指将共有物从共有状态通过分割的方式转化为各共有人单独所有。如果共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;如果没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。从目前的司法实践来看,对共有物进行分割主要有三种方法:

1)实物分割。当共有物为分割后无损于其用途和价值的可分物时,可在各共有人之间进行实物分割,使各共有人取得应得的部分。

2)变价分割。当共有的物为不可分物时,将共有物出卖换成货币,然后由共有人分割货币。需要注意的是,采用变价分割方法,必须以共有物为不可分物,同时又无共有人愿意取得该物为前提。

3)作价补偿。当共有物为不可分物时,如果共有人之一希望取得该物,由其将该物超过其应得价额的价值补偿给其他共有人。

本案中,双方当事人都希望争的房屋的所有权,对此,本案律师指出在处理夫妻共有房屋时应当考虑以下因素:一是权利的存在现状,即当前的房屋自2001年起就已经登记在原告名下,从效益的角度出发,在分割房屋时应当优先考虑归原告所有;二是房产归属时要考虑相应的经济因素,本案中原告只有一处房产,而被告除争议房产外在别处仍有房屋产权,所以在分割房产时要适当倾向于经济上的弱势方;三是确定房产归属时要考虑房屋产权的来源背景,本案中的315室是动迁房,是原告父母在原有宅基地的基础上分得的,基于公平原则应当优先考虑将房屋判归原告所有。此观点为法官采纳,最终将315室判归原告所有,并且在考虑共有人对共有财产的贡献大小时也倾向了原告方,以低于50%的折价款的代价赢得了房屋所有权。

 

【相关法条】

《中华人民共和国物权法》

第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。
  第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
  共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》

90.在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产,应当根据婚姻法的有关规定处理。

 

【承办律师】

上海海耀律师事务所 周超

注:本案例当事人、房屋所在地均使用化名代替

 

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责任编辑:上海海耀律师事务所万正义缪昌进、庄约萍

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