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预告登记权是否具有代位权效力及权利性质如何?

[日期:2018-04-12] 来源:  作者: [字体: ]

 

原标题:房屋灭失,预告登记权利人的债权是否有代位效力?

来源:今日头条:杜万华主编:最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院物权法司法解释(一)理解与适用》

中华人民共和国物权法2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)第二十条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
  预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

该条法律的规定,避免实践中房屋所有权人一房两卖,损害在先权利人的事情发生,但很多人对于到底属于何种权利?以及权利效力的优先级如何往往产生歧义。有人认为预告登记权应归属于物权,因为规定在物权法中,而且预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。所以以此认定为物权;有人认为预告登记权为债权,因为实践中,在办理产权登记前必须先撤销预告登记权,所以在此期间,不动产仍然存在可能被查封、再次抵押的可能性,而且实践中,在商品房预售合同或者房屋买卖合同预告登记场合,如果该商品房由于资金的原因、施工的原因、规划的原因等,导致预售商品房确定地不能建成或者预告登记后房屋灭失,则预告登记权利人的转移房屋所有权的请求权因履行不能而转化为损害赔偿请求权、不当得利请求权,此时,该请求权是否具有代位效力?另外,此时房屋买受人经预告登记的请求权与能否优先于经其同意嗣后设立的抵押权所担保的债权?

从预告登记的效力来看,它具有保全效力、顺位效力以及破产保护效力,但通说并不认为其所担保的债权具有代位效力。预告登记制度作为物权法和不动产登记法的一项制度,旨在实现一定的物权秩序,具体而言是旨在保障物权变动按照预告登记制度所欲实现的秩序完成。但是,它并无保障预告登记权利人所有债权实现的目的,或者说,并不保障预告登记权利人物权变动之外的请求权的实现,包括该物权变动请求权的转化形态。也正是在此意义上,它与担保物权等典型物相比,不具有代位效力;也正是在此意义上,它所依附于物权变动请求权的属性才得以展现。

所以,因房屋等标的物不存在或灭失等造成其请求权无法实现所有权转移的目的,此时,预告登记权利人要么解除其与义务人之间的合同,要么请求替代履行的损害赔偿,其转移所有权的请求权只能转化为不当得利请求权或损害赔偿请求权,该请求权成为一般债权而非有担保的债权。在其嗣后设立的抵押权所担保的债权在代位物上的优先效力将导致预告登记所担保的债权可能劣于前者得到清偿。

 

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