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房屋在未登记情形下引起物权变动的法律依据及法理

[日期:2018-04-18] 来源:今日头条  作者:佚名 [字体: ]

 

一、未经登记产生物权变动的法律规定:

我国《物权法》第9条第1款规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,以依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

“法律另有规定除外”,说明我国《物权法》除了采取以“登记生效主义”为原则,以登记对抗主义为例外的立法体例。关于不动产物权登记对物权变动的效力,国外基本有两种立法体例。一种是登记生效主义,另一种是登记对抗主义。

1“法律另有规定除外”主要是指:《物权法》第29条、第30条规定。

29条:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。”该条是吸纳了《继承法》中的立法精神,将继承行为视为引起物权变动的法律行为。
30条:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”该条根据中国国情现状,特别是大量农村建设民房未经登记的历史形成状况,如果不考虑“合法建造”行为赋予物权效力,不利于农村土地的改革工作。

2、法律文书直接引起物权变动的情形。
《物权法》第28条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”该条明确了法律文书引起物权变动的法律效力。但人民法院和仲裁委员会的调解书是否也能包括在内,争议很大。下文有对此的问题的一个裁判观点。

3、直接导致财产权转移效力的司法解释规定等。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
29条第2款:不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》
27条:人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利人受让人时即发生法律效力,人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记,国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时,当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。
二、司法实践中主要裁判观点

一、调解书能否直接引起物权变动效力?

1、调解书不能产生物权变动的效力
《人民法院报》20131211日版,标题:调解书不能直接产生物权变动的效力
观点认为:物权法第二十八条规定的能够直接引起物权变动的法律文书不应包括调解书,就物权变动事项所作的调解,尚无与判决同一的形成力,因此,不能直接引起物权变动。

2、以物抵债调解书不能直接引起物权变动
《最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的研究意见》,载《司法研究与指导·研究与交流》
观点认为:《物权法》第28条规定的“人民法院的法律文书”应包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认,其实质内容是债务人用以物抵债方式来履行债务,并非对物权权属的变动,故不宜认定以物抵债调解书能直接引起物权变动。但根据最高法院发布《关于适用<物权法>若干问题的解释一》第七条规定,在执行程序中,以物抵债裁定书是可以作为物权变动的法律文书。

3、调解协议中涉及不动产确权的,人民法院不予受理
2015年2月4日最高人民法院修订实施的《民事诉讼法司法解释》第357条:“当事人申请司法确认调解协议,有下列情形之一的,人民法院裁定不予受理:(五)调解协议内容涉及物权、知识产权确权的。人民法院受理申请后,发现有上述不予受理情形的,应当裁定驳回当事人的申请。”该条回应了法院调解书涉及物权确认的,人民法院不予司法确认协议效力。主要也是考虑了物权变动的法定原则下,协议约定不必然引起物权变动。

但最高法院发布《关于适用<物权法>若干问题的解释一》第七条规定了调解书也属于物权法第28条所称导致物权变动的法律文书,但该调解书仅限于“在分割共有不动产或者动产等案件中”的条件。如果属于以物抵债调解书或者物权确权案件中的调解书,不应包括在内。

三、夫妻离婚协议约定能否引起不动产物权变动?现以案说法。

《人民法院报》20150128日版一个案例。标题:离婚协议中不动产约定,能否直接引起物权变动。
案例观点认为:可以直接引起物权变动。尽管房产未办理房产过户登记,但双方已约定归谢某所有,能够直接引起物权变动。该房产已经不是夫妻共同财产,不能用于偿还张某离婚后个人所负的债务,法院应予解除查封。
法院经审查认为,虽然所查封的房产未按照协议内容登记在谢某名下,但张某与谢某离婚时已将涉案房产协议约定归谢某所有,因此不能用于偿还张某离婚后对外所欠的个人债务,遂裁定中止对涉案房产的执行。

上述案例与最高法院发布的201631日施行的《关于适用<物权法>若干问题的解释一》第二条规定相吻合。该司法解释第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符,其为不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”该条确立了登记权利人与真实权利人不符情况下如何确定物权归属的司法原则,即以实事求是原则认定物权。尽管登记薄的权利人物权登记法定原则享有当然的物权,但如果第三人即真实权利人有证据证明该登记错误或者享有该物权,则法院是应当依据真实物权确认物权归属。登记权利人不得对抗真实权利人,是该条对《物权法》登记规则进行完美诠释。

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