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限购限贷了,购房合同还有效吗?怎么履行? 上海房产律师热线|长宁法院|虹桥路附近|上海知名律师事务所

[日期:2016-11-30] 来源:网络  作者:佚名 [字体: ]

2016年国庆节期间全国多个城市紧急出台限购限贷政策,市场一片恐慌,对于政策出台后购房合同是否有效以及合同还能否继续履行的问题,法律界人士观点不一。江苏法德永衡律师事务所首席合伙人吴明秀律师就此问题开展了专项研讨会,成果如下。

 

限贷、限购对合同效力与履行的影响

 

  限贷、限购已经成为政府调控商品住宅的主要手段,其对商品住宅买卖合同的效力及履行影响几何?

 

  限贷、限购是政府的临时市场干预措施,是政策而不是法律、法规,对合同效力(无论是定金合同还是买卖合同,以下统称“商品房买卖合同”)不会发生影响,该有效的合同继续有效,该无效的合同本来就无效;但限贷与限购均可能影响合同的履行。

 

 

 

一、法院观点

 

 

 

  截至目前,最高人民法院就限购、限贷导致的商品房买卖合同纠纷,出台过两个司法解释。

 

  2011年《全国民事审判工作会议纪要》

 

  第三条:“关于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题。房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收的购房款或定金的,经审查,买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款,对其请求可予支持。房屋买卖合同签订后,由于相应住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收购房款或者定金的,如果经审查,当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记,对其请求可予支持。

 

  2015年《全国民事审判工作会议纪要》

 

  其有关限购、限贷问题与2011年《会议纪要》精神基本相同,但文字表述趋严,更加倾向于保护买受人的解除权。

 

  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

 

  第二十三条规定:“…..因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将所收的购房款本金及利息或者定金返还买受人。

 

  最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

 

  第十二六条:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则并根据案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即我们通常所言“情势变更可导致合同变更或解除”。

 

  截至目前,我们还搜集到北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》、上海市高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》、广东省高级人民法院《(2012)全省民事审判工作会议纪要》等高级人民法院的审判意见,其主旨与前述最高人民法院的司法解释基本相同)。

 

  截至目前我们搜集到的五个案例包括两大类,一是因限贷而导致买受人要求解除合同,二是因限购导致买受人要求解除合同,均得到了人民法院的支持。这些案例包括:

 

  1、(2014)江中法民一中字第174号民事判决书;

  2、(2014)赣民一终字第121号民事判决书;

  3、(2013)普中民终字第110号《民事判决书》;

  4、(2015)粤高法审监民提字第92号《民事判决书》

  5、(2016)沪0114民初5351号《民事判决书》。

 

  但我们也搜集到一个案例,对于因提高首付款比例、降低贷款比例而请求解除合同、返还购房款、定金而未获人民法院支持的案例,即(2013)杭西民初字第939号《民事判决书》。

 

 

 

二、法院观点解析及相关实践

 

 

 

  从以上最高人民法院与地方高级人民法院的司法解释、审判指导意见,各地各级人民法院判例体现的人民法院的审判观点可以看出,从最高人民法院到基层人民法院的审判思路高度一致,即限贷导致买受人支付方式发生变化,造成支付困难的或者因限购导致合同目的不能实现,买受人请求解除合同、收回已付购房款或者定金的,均予以支持。

 

  至于出卖人应合同被解除而蒙受的损失,最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》里曾经提到,应区分自住性购房与投资性购房,对于自住性购房,出卖人请求买受人赔偿合同被解除后蒙受的经济损失的,不予支持;而对投资性购房,出卖人要求买受人赔偿合同被解除而蒙受的经济损失的,则可以根据合同法的规定,适当支持;但在2015年的《全国民事审判工作会议纪要》里已经删除这一规定。

 

  律师解析

 

  对于合同被解除后,出卖人蒙受的经济损失,只能自行承担,买受人不承担赔偿或补偿责任。

 

  据我们在实际工作中代理、参与处理的这类案件的实际看,绝大多数应限贷政策是实施而导致买受人要求解除合同、返还购房款或者定金的,均并不是真的丧失了支付能力,而是出于担心房价下跌而采取的规避风险或损失的心理而为之。

 

  另一个重要事实是,我国自2005年开始的宏观调控,都呈阶段性,在调控中实施的几乎全部限制性措施,在调控解除后均被取消,就限购而言,在上一轮调控中购买的住房虽然在调控持续过程中不能办理产权转移登记,但调控结束之后,稍经技术处理即可办理产权转移。

 

  从此可以看出,司法活动受宏观政策影响还是客观存在,但与社会实践却有些脱节。

 

 

 

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    责任编辑:上海海耀律师事务所 万正义宋颖琪、庄约萍、沈奕枋

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